Takaisin uutisarkistoon

Putkiremontin hankesuunnittelu ilmaiseksi – kuinka edetä?

Putkiremontin hankesuunnitelma on kriittinen vaihe, kun taloyhtiössänne aletaan miettimään putkiremonttia. Sen tulee määrittää tavoitteet putkiremonttinne laajuudelle, sisällölle, urakkamallille, hinnalle sekä toteutusaikataululle. Toki hankesuunnitelma tulee hyväksyttää yhtiökokouksessa, jolloin hankesuunnitelma antaa putkiremontille hyvin vahvat suuntaviivat.

Timo Turunen
Timo Turunen

Timo Turunen toimii putkiremonttien suunnittelupäällikkönä.

Tyypillisesti taloyhtiön putkiremontti etenee hankesuunnitelmaan asti näin:

  • PTS:stä ilmenee, että putkien kunto tulee selvittää kyseisenä vuonna
  • Taloyhtiö tilaa kuntotutkimuksen, jossa selvitetään esim. käyttövesiputkiston, viemärien ja ilmanvaihdon kunto
  • Mikäli näistä löytyy akuuttia korjaustarvetta, taloyhtiön hallitus tilaa hankesuunnitelman putkiremontista

Vaikka prosessi kuulostaa yksinkertaiselta, niin siinä on monta muuttujaa, jotka vaikuttavat putkiremontin laatuun, aikatauluun ja hintaan.

Pääset käymään tässä artikkelissa läpi sitä, millaisia asioita sinun tulee huomioida putkiremontin hankesuunnitelmaa tilatessasi, ja kuinka voit saada sen Lehdolta jopa ilmaiseksi.

Putkiremontin hankesuunnitelma Lehdolla koostuu kolmesta osasta

Näin hankesuunnitelma rakentuu:

1)  Kartoitamme aluksi aistinvaraisesti taloyhtiön tilat ja tekniikan. Tästä kartoituksesta saatte kirjallisesti havaintomme. Käytämme taloyhtiönne aiemmin teettämiä tarkempia kuntotutkimusta hyödyksi ja peilaamme omat havaintomme siihen. Myös asukaskysely on mahdollista teettää tässä vaiheessa.

2) Koonti havainnoistamme. Selvitämme kaikki mahdolliset toteutusvaihtoehdot ja annamme suosituksen, miten remontti kannattaisi toteuttaa. (esim. ilmanvaihto, viemärit, käyttövesiputkisto).

3) Urakan sisältö: Millä urakkamallilla ja millä aikataululla putkiremontti voidaan toteuttaa? Mitä urakka sisältää kokonaisuudessaan ja mitä se maksaa? Saatte siis hyvin selkeän sisältökuvauksen koko putkiremontista jo tässä vaiheessa, mikä helpottaa päätöksentekoa sekä kokonaisuuden hahmottamista myös kaikkien osakkaiden osalta. Tarkka sisältö ja selkeä hinta-arvio helpottavat myös rahoituksen saamista. Laatimamme urakan sisältö toimii lähtötietona kaikkiin vaihtoehtoisiin jatkotoimiin, urakkakilpailutuksiin tai suunnitteluun.

Tämä kolmas vaihe on kaikista tärkein osa hankesuunnitelmaa.

Siksi paneudumme seuraavaksi siihen, millaisia ”riskejä” putkiremontti voi pitää sisällään riippuen siitä, millaisen suunnitteluprosessin ja urakkamallin valitsette.

Putkiremontille on kaksi yleistä toteutustapaa

Putkiremontille on kaksi yleistä toteutustapaa, joista toinen on poikkeuksetta pidempi ja kalliimpi.

Ensimmäinen, meidän suosimamme tapa, on KVR-malli (kokonaisvastuurakentaminen), jossa me teemme toteutussuunnitelman sekä toteutuksen.

Toinen pidempi ja kalliimpi tapa on perinteinen kilpailu-urakka. Ensin konsultin laatimin tarjouspyynnöin kilpailutetaan toteutussuunnittelut ja valitaan suunnittelijat. Seuraavaksi laadituin tarjouspyynnöin kilpailutetaan urakka urakoitsijoilla, joista taloyhtiö valitsee parhaaksi näkemänsä urakoitsijan.

Mitä eroa näillä malleilla on käytännössä?

1) KVR-malli, jossa suunnittelija ja urakoitsija ovat sama taho

KVR-mallissa laadituin tarjouspyynnöin kilpailutetaan KVR-urakoitsija, jonka urakkaan kuuluu sekä toteutussuunnitelmat että koko urakan toteutus. Tällöin sama taho tekee kaiken alusta loppuun. Tällä on neljä selkeää hyötyä.

Kun urakoitsija suunnittelee ja toteuttaa remontin, niin:

  • Ylisuunnittelua suunnittelijan toimesta ei tapahdu, vaan remontissa tehdään vain se, mikä on oikeasti taloyhtiön kannalta tarpeen. Tällöin koko hanke on edullisempi taloyhtiölle.
  • Kun suunnittelu toteutetaan kokeneen urakoitsijan kanssa, voidaan laatia kerralla toteutuskelpoiset suunnitelmat. Urakan aikaisia muutoksia tulee todella vähän ja muutoksien mahdollisesti aiheuttamasta kustannuksista vastaa urakoitsija. Näin taloyhtiö säästyy yllättäviltä lisäkuluilta. Urakka pysyy aikataulussa koska urakoitsija ei ole oikeutettu urakka-ajan lisäykseen, vaikka toteutusta jouduttaisiinkin muuttamaan. KVR-urakasta taloyhtiö saa kiinteän hinnan.
  • Urakka-aikainen valvonta sekä hallituksen tehtävät helpottuvat, kun perinteinen muutos- ja lisätöiden käsittely poistuu työmaakokouksista.
  • Tieto pysyy jatkuvasti saman tahon sisällä, jolloin tietokatkoksia ei synny. Myös taloyhtiön kannalta KVR-malli on suoraviivaisempi, koska remontista vastaa alusta loppuun sama taho.

Kaikesta tästä johtuen projekti alkaa aikaisemmin ja loppuu aikaisemmin.

Jos putkien kunto on jo huono, niin aikataulun nopeutuessa voitte välttyä esimerkiksi vesivahingoilta, joita heikkokuntoiset putket saattavat aiheuttaa.

2) Kilpailu-urakkamalli, jossa suunnittelija ja urakoitsija ovat eri tahoja

Urakkamalli etenee seuraavalla tavalla: Kun putkiremontin hankesuunnitelma on tehty, niin taloyhtiö kilpailuttaa suunnittelijat. Tässä voidaan joutua kilpailuttamaan eri alojen suunnittelijat erillään, jolloin neuvottelupalavereita ja sopimuksia on paljon.

Suunnittelijat kuuntelee toiveenne ja käy läpi hankesuunnitelman. Tämän perusteella suunnittelijat laativat urakan toteutussuunnitelmat putkiremontille tietämättä, kuinka toteutuskelpoinen tai kustannustehokas heidän suunnitelmansa ovat käytännössä.

Kun urakkasuunnitelmat on valmiit, taloyhtiö alkaa kilpailuttamaan urakoitsijoita urakkasuunnitelmien perusteella.

Ongelmalliseksi tämän mallin tekee se, että suunnitelmat saavat urakoitsijan osittaisen näkökannan vasta urakoitsijan kilpailutusvaiheessa. Tämä johtaa siihen, että urakoitsija voi antaa toteutuksesta täysin erilaisen hinnan, mitä hankesuunnitelmassa oli arvioitu. Lisäksi suunnittelija usein ”ylisuunnittelee” remontin, jolloin hinta-arvio on jo lähtökohtaisesti matala.

Suunnittelijalla ei voi koskaan olla sitä hiljaista tietoa, jota urakoitsijat ovat hankkineet vuosien aikana käytännön toteutuksen avulla. Siksi suunnitelmien ja toteutuksen välille syntyy ristiriitoja hyvin helposti.

KVR-mallin ja kilpailu-urakkamallin aikatauluerot:

(esimerkkikohde 20-40 asuntoinen taloyhtiö)

KVR-malli:

  • Hankesuunnitelma valmis tammikuussa
  • kvr-urakoitsijat kilpailutettu ja valittu maaliskuussa
  • Töiden valmistelu aloitettu huhtikuussa ja urakkasuunnitelmat valmistuu toukokuussa
  • Koko putkiremontti on valmis joulukuussa

Urakkamalli:

  • Hankesuunnitelma valmis tammikuussa
  • suunnittelijat kilpailutettu ja valittu maaliskuussa
  • Urakkasuunnitelmat valmiit elokuussa
  • Urakoitsijan kilpailutus käynnistyy syyskuussa
  • Urakoitsija on valittu marraskuussa
  • Putkiremontti on valmis seuraavan vuoden syksyllä.

Parhaimmillaan remontin valmistumisella on eroa vuosi, mikä on hyvin pitkä aika, jos putkien kunto on heikko ja vesivahingon riski korkea.

TST-putkiremontti Lehdolta – toteutus KVR-mallilla

Me teemme suurimmaksi osaksi KVR-mallin mukaisia putkiremontteja. Se tarkoittaa, että teette taloyhtiönä vain yhden sopimuksen kanssamme ja saatte urakalle yhden kiinteän hinnan ilman piilokuluja. Myös valmistumisajankohta lyödään lukkoon.

Olemme tehneet putkiremontteja vuodesta 2004 lähtien yli 100 taloyhtiöön, joista jokainen on valmistunut sovitussa aikataulussa. 100 taloyhtiötä tarkoittaa tuhansia asuntoluovutuksia, jotka ovat hoituneet aina ajallaan.

Putkiremonttinne pysyy aikataulussa, koska meillä on paljon omia asentajia, minkä takia projektinhallintamme on kehittynyttä ja tiimit hyvin hitsautuneita yhteen. Aliurakoitsijoita käytämme tarpeen mukaan. Olemme toimineet useita vuosia samojen harvojen aliurakoitsijoiden kanssa mikä tekee toiminnasta nopeampaa ja varmempaa.

Tämän takia projektien läpiviennin ammattitaito kasvaa yrityksemme sisällä, koska emme laita joka hankkeeseen halvinta kilpailutettua aliurakoitsijaa toteuttamaan urakkaa puolestamme.

Tutustu täältä lisää tapaamme tehdä putkiremontteja.

Putkiremontin hankesuunnitelma ilmaiseksi

Taloyhtiönne saa tekemämme putkiremontin hankesuunnitelman ilmaiseksi silloin, jos valitsette meidät myös urakan toteuttajaksi. Muutoinkin hankesuunnitelman hinta on pieni – vain 100 €/asunto. Jos valitsette meidät urakoitsijaksi, emme lähetä laskua, vaan hankesuunnitelma on teille ilmainen.

Hankesuunnitelmaamme on sanottu hyvin edulliseksi. Edullisesta hinnastaan huolimatta se sisältää kaiken, mitä hankesuunnitelmaan kuuluu sisältyä. Historian aikana hankesuunnitelmat on vain onnistuttu tuotteistamaan monimutkaisen kuuloisiksi, jolloin niistä on uskallettu pyytää kovempaa hintaa.

Putkiremontin hankesuunnitelman saa kuitenkin toteutettua 100 €/asunto, eikä siitä tarvitse todellisuudessa sitä enempää pyytää.

Jos putkiremontin hankesuunnitelma on taloyhtiössänne ajankohtainen, niin ota meihin yhteyttä!